Cơ sở vật chất và bất động sản
Tình trạng mái và vỏ công trình trên toàn bộ danh mục trong một chu kỳ, kèm sổ thiết bị và danh sách bảo trì kế hoạch dựng từ thứ đang thực sự có ở đó.
Báo cáo khảo sát tình trạng chỉ đúng vào ngày nó được viết
Một danh mục bất động sản được quản lý bằng một tài liệu đặt hàng năm năm một lần, tốn rất nhiều tiền, và lạc hậu chỉ sau vài tháng. Giữa các lần khảo sát, khu nhà được vận hành theo kiểu phản ứng: một mái nhà được phát hiện khi nó dột xuống đầu người thuê, thiết bị được phát hiện khi nó hỏng, và danh mục tài sản là một bảng tính mô tả toà nhà mà ai đó đã mua chứ không phải toà nhà họ đang sở hữu. Không ai đi bộ ba mươi mái nhà mỗi quý, nghĩa là hạng mục đắt nhất của vỏ công trình lại là thứ không ai nhìn tới cho đến khi nước đã ở bên trong.
Bốn dạng lỗi, và cái giá khi phát hiện muộn
Chỉ một dạng là kịch tính. Ba dạng còn lại là lý do dạng kịch tính cứ lặp lại, và cả bốn đều không nhìn thấy được từ mặt đất.
Hỏng mái và thoát nước
- Biểu hiện thế nào
- Đọng nước, rách màng, hỏng gờ chắn, phễu thu tắc hoặc thiếu tiết diện
- Phát hiện muộn thì mất gì
- Nước tới chỗ người thuê, và việc sửa chữa nay thành câu chuyện bồi thường hoàn trả mặt bằng
- Cái gì bắt được nó
- Ghi hình trên không mọi mái trong khu nhà trong một chu kỳ, so với lượt trước
Thiết bị trên mái và ngoài trời xuống cấp
- Biểu hiện thế nào
- Vỏ máy gỉ, hỏng liên kết, bám bẩn dàn trao đổi, dấu hiệu nhiệt trôi dần
- Phát hiện muộn thì mất gì
- Thay thế theo giá khẩn cấp cho thứ mà một lần khảo sát đã có thể báo giá trước
- Cái gì bắt được nó
- Ghi hình nhiệt và hình ảnh cho sàn thiết bị mà không ai lên được an toàn
Danh mục tài sản trôi khỏi thực tế
- Biểu hiện thế nào
- Danh mục mô tả toà nhà lúc mua lại, không phải toà nhà bạn đang sở hữu
- Phát hiện muộn thì mất gì
- Mọi dự án đều bắt đầu bằng một cuộc khảo sát lẽ ra không cần thiết
- Cái gì bắt được nó
- Danh mục cập nhật bằng ghi hình, để hồ sơ già đi cùng toà nhà chứ không ngược lại
Vỏ và kết cấu bao che xuống cấp
- Biểu hiện thế nào
- Tấm ốp, keo trám, tường chắn mái và máng nước xuống cấp chậm và đều
- Phát hiện muộn thì mất gì
- Bị hoãn cho tới khi thành hạng mục đầu tư thay vì hạng mục bảo trì
- Cái gì bắt được nó
- Tình trạng lưu theo phiên bản qua từng lượt bay, để xuống cấp là một tốc độ có thể lập ngân sách
Mức nghiêm trọng ở đây là cách chúng tôi xếp hạng loại lỗi theo mặc định, không phải đánh giá về hiện trường của bạn. Mọi ngưỡng đều đặt theo từng bản triển khai, và một dạng lỗi mà bạn coi là thường quy có thể bị hạ bậc ngay từ ngày đầu.
Sáu chức năng, trên khu nhà của bạn
Mọi thứ ở trên là vấn đề của bạn. Sáu điều dưới đây là của chúng tôi: lớp này thực sự làm gì với một danh mục các toà nhà.
Ghi hình mọi mái trong một chu kỳ
Ba mươi mái nhà trong một tuần thay vì ba mươi giấy phép lên mái rải suốt một năm, gồm cả những khoang cần xe nâng người và hai người mới tới được.
Phân loại tình trạng, không chỉ chụp ảnh
Đọng nước, rách màng, hỏng gờ chắn và tắc phễu thu trở về dưới dạng phát hiện đã phân loại gắn vào một khoang mái, kèm độ tin cậy và khung hình phía sau.
Dựng lại danh mục từ thứ đang có
Thiết bị trên sàn kỹ thuật, máy trên mái và các mặt đứng đúng như thực tế, chứ không như hồ sơ mua lại mô tả.
Xếp hạng theo chi phí của việc trì hoãn
Một phễu thu tắc trên một đơn vị đang cho thuê đứng trên một lan can gỉ ở sàn kỹ thuật. Xếp theo cái giá nếu để đó sẽ đưa danh sách về đúng thứ tự mà người giữ ngân sách cần.
Biến phát hiện thành công việc kế hoạch
Những dòng có giá trên lịch bảo trì kế hoạch kèm bằng chứng, đó mới là thứ được duyệt ngân sách, chứ không phải một danh sách khuyết tật rồi bị hoãn.
Theo dõi chứng chỉ gắn vào tài sản
Bằng chứng tuân thủ giữ ngay tại thứ mà nó chứng nhận, để một lỗ hổng hiện ra trước khi tới hạn gia hạn chứ không phải lúc kiểm toán.
Một khoang mái đọng nước ba lượt bay liên tiếp
Chuyện này cố tình không hào nhoáng. Chưa có gì hỏng, không có cảnh báo nào tồn tại, và toàn bộ lập luận là cùng một khoang giữ nước ba lần thì đó là một khuyết tật chứ không phải ba ngày mưa riêng lẻ.
Đọng nước 18 m², phễu thu bị tắc
Khu Bắc · Nhà C · khoang 3
- diện tích
- 18 m²
- độ tin cậy
- 0,93
- lượt có nước
- 3 trên 3
- tuổi màng
- 17 năm
Thêm vào danh sách kế hoạch kèm giá và khung hình
Nằm trong giới hạn tự chủ vì đây là việc thông tắc thoát nước trên một mái đã hết bảo hành. Cái nó thay đổi là công việc trở thành có kế hoạch với chi phí biết trước, thay vì một cuộc gọi khẩn kèm khiếu nại của người thuê.
Mã hiệu và giá trị chỉ mang tính minh hoạ.
Từ một điểm tới cả danh mục
Lĩnh vực này mở rộng nhanh hơn mọi lĩnh vực khác, vì toà nhà thứ hai thực sự là cùng một bài toán với toà nhà thứ nhất và quy tắc đặt tên chuyển thẳng sang.
Kết nối danh mục
Chỉ đọc từ hệ CAFM hoặc bảng tính tài sản của bạn cho một số điểm, để phát hiện có chỗ bám ngay từ ngày đầu.
Bay lượt nền
Mọi mái, sàn thiết bị và mặt đứng trên các điểm đã chọn. Với phần lớn danh mục, đây là hồ sơ tình trạng vỏ công trình đầy đủ và có ngày tháng đầu tiên từng tồn tại.
Chạy theo tần suất
Hai lần một năm với mái, hàng năm với vỏ và thiết bị. Lượt thứ hai mới là lúc bắt đầu sinh lợi, vì đó là lượt đầu tiên nói được cái gì đã dịch chuyển.
Mở rộng ra cả danh mục
Nhóm lỗi, cách xếp hạng và cấu trúc danh mục đã được thiết lập. Điểm thứ ba mươi lăm là một thay đổi cấu hình, không phải một dự án.
Sáu thứ về phía bạn
Sản phẩm bàn giao, không phải quyền truy cập. Mọi thứ ở đây tồn tại trong hệ thống và định dạng của bạn, dù có ai mở hệ của chúng tôi hay không.
Khảo sát tình trạng mái
Mọi khoang mái trong khu nhà kèm tình trạng, diện tích, ngày tháng và khung hình đã dùng để đánh giá.
PDF · GeoTIFF
Báo cáo nhiệt cho thiết bị
Thiết bị trên mái và ngoài trời kèm chênh lệch nhiệt và tình trạng liên kết, lối tiếp cận.
PDF · CSV
Danh sách bảo trì kế hoạch đã xếp hạng
Các dòng có giá sắp theo chi phí của việc trì hoãn, kèm bằng chứng phía sau từng dòng.
CSV · CAFM
Sổ thiết bị và tài sản
Cái gì đang thực sự nằm trên mái và sàn kỹ thuật, dựng lại từ ghi hình chứ không từ hồ sơ mua lại.
CSV · O-OPS
Thay đổi theo thời gian
Lượt bay này so với lượt trước theo từng khoang mái, để xuống cấp là một tốc độ đưa được vào ngân sách.
Web · PDF
Bộ bằng chứng tuân thủ
Chứng chỉ, đợt kiểm tra và công việc đã hoàn thành xuất ra gắn với đúng tài sản của chúng.
PDF · ZIP
Định dạng là trường hợp phổ biến; hình thức chính xác được thống nhất theo từng bản triển khai.
Bao lâu một lần, và để làm gì
Bài toán kinh tế ở đây khác các lĩnh vực còn lại. Không có gì trong một khu nhà hỏng đột ngột; cái giá là mọi thứ đều được phát hiện muộn, nên mục đích của tần suất là một ngân sách bạn bảo vệ được, chứ không phải một sự cố bạn tránh được.
- Mái và thoát nướcTần suất thường gặpHai lần một năm, và sau thời tiết cực đoanLượt bay tìm gìĐọng nước, tình trạng màng và gờ chắn, phễu thu, chân tường, rácTham chiếuISO 55001
- Thiết bị trên mái và ngoài trờiTần suất thường gặpẢnh nhiệt hàng nămLượt bay tìm gìTình trạng máy, liên kết, bám bẩn dàn, điểm nóng điện, an toàn tiếp cậnTham chiếuNhà sản xuất
- Vỏ và kết cấu bao cheTần suất thường gặpHàng nămLượt bay tìm gìTấm ốp, keo trám, tường chắn mái, máng nước, sơn hoàn thiện ngoàiTham chiếuThang đánh giá RICS
- Pháp lý và tuân thủTần suất thường gặpTheo từng văn bảnLượt bay tìm gìChứng chỉ còn hạn, bằng chứng đính kèm, lỗ hổng hiện ra trước khi tới hạn gia hạnTham chiếuQuy định sở tại
Những khoảng thời gian này là điểm khởi đầu mà các tiêu chuẩn mô tả, không phải kết quả đo được của chúng tôi. Công ty bảo hiểm, điều khoản bảo hành và kinh nghiệm của chính bạn sẽ làm chúng dịch đi, và điểm mấu chốt của việc lập kế hoạch theo tình trạng là khoảng thời gian không còn là thứ quyết định.
Ba mô-đun, một khu nhà
Không có dữ liệu vận hành trên một mái nhà, nên đây là lĩnh vực duy nhất mà O-ARC không có gì để đối chiếu. Ba mô-đun làm phần việc, và nói thẳng điều đó có ích hơn là vẽ thêm một ô thứ tư.
Phát hiện
Bay mọi mái, sàn thiết bị và mặt đứng trong khu nhà trong một chu kỳ, phân loại tình trạng theo từng toà nhà.
Để lại gì
Phát hiện tình trạng theo khoang mái, theo nhà và theo mặt đứng, kèm khung hình cho mỗi cái
Vận hành
Giữ danh mục tài sản và thiết bị, lịch sử bảo trì, bảo hành, hợp đồng thuê và chứng chỉ.
Để lại gì
Danh mục, danh sách bảo trì kế hoạch và bằng chứng tuân thủ
Quyết định & hành động
Xếp hạng theo hệ quả và chi phí của việc trì hoãn, biến phát hiện thành công việc kế hoạch có giá thay vì các cuộc gọi khẩn.
Để lại gì
Danh sách bảo trì kế hoạch đã xếp hạng và định giá, kèm bằng chứng cho từng dòng
- 01O-EYEPhát hiệnKiểm tra & bản sao số
- 02O-ARCPhân tíchCảm biến, IoT & dữ liệu đo
- 03O-OPSVận hànhHệ thống hồ sơ gốc
- 04actsO-AGENTQuyết định & hành độngLớp agent
Mọi hành động đều được ghi ngược vào hồ sơ, nên mô hình ngày càng chính xác sau mỗi công việc.
Câu hỏi
Có bay được trên toà nhà đang có người và khu vực công cộng không?
Không thoải mái được, và đây mới là giới hạn thật của lĩnh vực này chứ không phải giới hạn kỹ thuật. Bay trên đầu người cần đúng loại phép và thường cần rào chắn. Trên thực tế một khu nhà được bay ngoài giờ làm việc, theo lộ trình giữ thiết bị bay ở trên mái và tránh không gian công cộng, và một số toà nhà trong trung tâm sẽ hoàn toàn không bay được.
Cái này có thay báo cáo khảo sát tình trạng năm năm không?
Không, và chúng tôi sẽ không nhận là có. Một chuyên gia khảo sát đưa ra ý kiến chuyên môn và ký vào đó, điều này quan trọng cho định giá và hoàn trả mặt bằng. Cái thay đổi là bốn năm ở giữa, khi báo cáo đang cũ dần và không có gì đang nhìn.
Chúng tôi đã dùng hệ CAFM. Nó có phải chuyển đi không?
Không. Nếu một hệ CAFM hay IWMS đang là hồ sơ gốc của bạn, O-OPS đọc từ đó và ghi ngược phát hiện cùng công việc đã hoàn thành qua API. Danh mục vẫn cần tồn tại ở đâu đó; nó không cần phải chuyển đi.
Còn bên trong toà nhà thì sao?
Nằm ngoài phạm vi của ghi hình trên không, và chúng tôi nói thẳng thay vì ám chỉ ngược lại. Bên trong được xử lý bằng thiết bị cầm tay trên cùng một mô hình tài sản, thứ đang nằm trong lộ trình và chưa đưa vào sử dụng. Cái đang chạy là bên ngoài, mái và sàn thiết bị.